Le Parisien – Décrochez un taux canon

Nos recommandations pour séduire les banques, de plus en plus exigeantes, et obtenir un prêt aux meilleures conditions.

Vous avez trouvé la perle rare. Dans l’idéal, vous avez déjà contacté votre banquier pour faire valider votre budget. Il vous faut à présent obtenir un prêt. Si les taux affichent aujourd’hui un niveau historiquement bas, offrant des opportunités de financement à faible coût, la case banque n’est pas pour autant une simple formalité. Dans les grandes villes, il arrive que des agents immobiliers demandent même une simulation (ou un accord de principe) de prêt comme prérequis à la visite d’un bien. « Aujourd’hui, deux dossiers sur dix ne passent pas, c’est deux fois plus qu’avant la crise, explique Maël Bernier, porte-parole du courtier MeilleurTaux. Et cette tendance devrait s’accentuer. »

En cause, le taux d’endettement maximal autorisé. Depuis 2019, le Haut conseil de stabilité financière joue, en effet, la carte de la prudence. Il veille, alors que la conjoncture est incertaine, à ce que l’endettement des Français reste sain. C’est-à-dire que le montant de vos remboursements n’excède pas 35 % de ce que vous gagnez par mois. Certes, les banques dérogent parfois à cette règle lorsque votre reste à vivre demeure raisonnable… Mais les contrôles devraient se renforcer, afin de limiter ces exceptions.

Ce plafond de 35 % d’endettement peut agir comme un couperet pour ceux qui achètent seuls ou pour les jeunes, qui disposent en général d’un faible apport et d’un petit salaire de début de carrière. « Nous sommes clairement dans un marché à deux vitesses, où les profils les plus aisés et stables se financent à moindres frais, alors que des profils encore jugés attractifs avant la pandémie peinent désormais à trouver une banque prête à les suivre », résume Sandrine Allonier, directrice de la communication du courtier Vous Financer.

Ainsi, pour un même projet, les acheteurs les plus riches débourseront moins que les plus modestes. Par exemple, pour un emprunt de 200 000 euros sur vingt ans en Île-de-France, un couple avec 100 000 euros de revenus annuels pourra prétendre en moyenne à un taux de 0,95 %, contre 1,45 % dans la même banque pour un ménage gagnant deux fois moins. Le foyer avec le profil le plus avantageux paiera ainsi 915 euros par mois, contre 960 euros pour l’autre… Soit une différence de près de 11 000 euros sur toute la durée du prêt !

Cela étant dit, rien n’empêche de négocier. Le plus efficace est de commencer par solliciter sa banque puis de contacter un courtier. Il est possible que votre banque finisse par s’aligner sur la proposition de ce dernier, en vous épargnant les frais de courtage. Mais il est très rare qu’elle vous fasse sa meilleure offre dès le premier rendez-vous sans que vous lui opposiez une proposition émise par un concurrent.

Que vous procédiez avec ou sans courtier, vous aurez toujours trois leviers à activer. À commencer par l’apport. Si la banque demande systématiquement de mettre sur la table 10 % du montant total du projet (comprenant le prix d’achat, les frais de notaire et le coût des travaux), disposer de plus de 20 % vous permettra d’obtenir des taux très intéressants. Jusqu’à 0,7 % sur vingt ans, contre plus de 1,04 %. Ou 0,89 % sur vingt-cinq ans au lieu de plus de 1,28 % (source Meilleurtaux.com).

Mais, même avec peu d’apport, vous pouvez encore améliorer votre dossier aux yeux de votre banquier en montrant votre capacité à épargner et en surveillant vos dépenses. Si vous avez joué à la cigale cet été – en multipliant les petits extras -, il est encore temps de corriger le tir. N’hésitez pas à vous montrer économe pendant trois ou quatre mois pour prouver que vous êtes dignes de confiance. Ou, si vous pouvez, remboursez vos crédits à la consommation, automobile et étudiant. Repartir de zéro jouera en votre faveur.

Côté situation professionnelle, la stabilité est privilégiée. Emprunter quand on travaille en CDD est quasiment impossible. « Un CDI avec au moins un an d’ancienneté est le plus souvent exigé », pointe Damien Freund, directeur commercial chez Privilège Courtage. Pensez également à valoriser vos revenus. Salariés, n’hésitez pas à demander une avance sur votre prime annuelle ou à solliciter les ressources humaines pour obtenir un document attestant la progression des salaires pour un profil comme le vôtre dans votre entreprise. Si vous êtes indépendant et avez connu un contrecoup lié à la crise sanitaire, joignez des preuves de commandes de vos clients dans les prochains mois.

Quoi qu’il en soit, ne vous focalisez pas uniquement sur le taux. Lorsqu’il est bas, les banques se rattrapent parfois sur les frais de dossier, en général de 500 à 2000 euros, peu importe le montant financé. Sachez que ces frais peuvent être largement négociés, voire offerts, lorsqu’il s’agit de l’achat de votre résidence principale.

NOTRE TÉMOIN : Stéphanie Matuszewski, 40 ans, fonctionnaire, a acheté un 83-m2 à 208 000 euros à Ermont (Val-d’Oise). « Pour accueillir une semaine sur deux mes enfants – un garçon de 14 ans, et des jumeaux de 11 ans -, je voulais trois chambres. Je me suis mise en quête d’un quatre-pièces à environ 200 000 euros, près de leur collège. Un appartement de 83 m2, avec peu de travaux, nous a tout de suite plu. Mais je n’étais pas sûre d’avoir les moyens de l’acheter. J’ai finalement réussi à le négocier au prix de 208 500 euros. Mon salaire, 1700 euros net(2029 euros par mois, avec les primes lissées), est modeste pour la région parisienne. Il me fallait obtenir un prêt. Ma banque m’a tout de suite donné son accord, grâce à mon apport de 72 000 euros. Mais le coût total du crédit proposé était élevé : avec un taux de 1,40 %, j’aurais dû piocher dans mon épargne de précaution pour augmenter mon apport initial et garder des mensualités acceptables. Ce qui ne me rassurait pas du tout. Je me suis alors tournée vers un courtier (Vous Financer). Grâce à lui, j’ai pu emprunter à 1,15 % sur vingt-cinq ans à la Banque Populaire Rives de Paris. Et j’ai fait des économies sur mes frais de caution, qui sont passés de 2235 à 467 euros. Finalement, je paie des mensualités de 680 euros; j’ai un reste à vivre confortable, et j’ai conservé mon épargne de précaution. »