Certes, du chemin reste à faire avant d’embarquer à bord du Grand Paris Express. Et, au vu du dérapage des coûts de ce métro automatique, il se pourrait que le gouvernement décide de retarder, voire d’abandonner certains des huit tronçons prévus. Reste que les acheteurs qui miseront dès aujourd’hui sur les nœuds des trajets les plus avancés (ligne 14 Nord, ligne 15 Sud) ne devraient pas le regretter. C’est ainsi qu’au Kremlin-Bicêtre ou à Saint-Ouen les primo-accédants pourront se loger autour de 5.000 euros le mètre carré. Ou que les amateurs de Pinel décrocheront, eux, 3,5 à 4% de rendement.

Vous êtes primo-accédant

  • Bien à cibler : deux-pièces de 30 à 35 mètres carrés, dans un immeuble ancien.
    Villes à prospecter : Saint-Ouen, Noisy-le-Sec (93), Le Kremlin-Bicêtre, Villejuif (94), Suresnes (92).
    Budget à prévoir : 150.000 euros avec travaux à 200.000 euros en bon état.

Pour ce type d’acheteurs, mieux vaut prospecter le long de l’extension de la ligne 14. En débutant par Saint-Ouen, au nord, où elle débarquera (avec retard) en 2020. « La clientèle de report des XVIIè et XVIIIè arrondissements parisiens s’y presse déjà », note Jean-Christophe Reynaud, de Guy Hoquet. Attention à négocier les prix : dans les quartiers prisés (mairie, puces, Garibaldi), la note enfle vite. Ainsi, rue de la Villa-Biron, un 34 mètres carrés au 1er étage d’un immeuble XIXè aura coûté 5.300 euros le mètre carré.

Au sud, c’est Le Kremlin-Bicêtre qu’il faut viser, même si la ligne n’ouvrira pas avant 2024. Ici, les artères les plus en vue sont les rues Danton, de la Convention, Jean-Monnet ou Anatole-France. « Sans oublier l’avenue de Fontainebleau, si les chambres donnent sur cour », précise Lise Hé, de Guy Hoquet. La facture n’excède pas 5.000 euros le mètre carré pour une petite surface, comme pour ce deux-pièces de 32 mètres carrés à rénover, rue Anatole-France, vendu 156.000 euros. Soit 25 à 35% moins cher que dans l’Ouest huppé, comme à Suresnes, où un 37 mètres carrés mansardé, rue Pierre-Dupont, avec terrasse et parking, est parti à 300.000 euros (8.110 euros le mètre carré).

Plutôt tenté par le neuf ? Direction Noisy-le-Sec, à terme relié à la ligne 11 par le tramway T1. « La desserte s’ajoutera au RER E », indique Thomas Garnier, du Groupe Pichet. Dans les programmes bénéficiant de la TVA à taux réduit, la facture est douce : 179.000 euros pour ce deux-pièces de 41 mètres carrés avec parking et balcon, dans la résidence Novéa.

Grand Paris : le budget à prévoir selon les villes et le logement recherché

Vous êtes secundo-accédant

  • Bien à cibler : maison bourgeoise avec jardin ou loft contemporain.
    Villes à prospecter : Villejuif, Cachan (94), Bagnolet, Pantin, Montreuil (93).
    Budget à prévoir : 450.000 à 750.000 euros.

Principal atout de la première couronne : elle regorge de biens atypiques, pour couples ou petites familles. Exemple à Bagnolet, où ce loft de 89 mètres carrés avec deux chambres et 25 mètres carrés de terrasse n’aura coûté que 465.000 euros. Il faut dire qu’il était rue des Noyers, loin du métro. A Pantin, rue Michelet, ce duplex de 108 mètres carrés, aux deux derniers étages, offrait, lui aussi, deux chambres, mais 123 mètres carrés de terrasse. Prix : 760.000 euros. Enfin, dans le bas Montreuil, rue Marceau, cet autre loft de 132 mètres carrés avec terrasse aura, lui, coûté 750.000 euros.

Les biens classiques sont à chercher au sud, autour de l’Institut Gustave-Roussy, au futur croisement des lignes 14 Sud et 15 Sud. Toute proche, côté Villejuif, cette maison des années 1930 de 125 mètres carrés, avec un jardin de 250 mètres carrés, a été cédée à seulement 460.000 euros. A Cachan, c’est sur le Coteau qu’il faut parier. « Le secteur devrait suivre la même pente que celui de la Grange-Ory, qui s’est apprécié de 15% en deux ans », assure Guillaume Guichaoua, de Guy Hoquet. Exemple de prix, rue des Vignes : 720.000 euros pour une meulière rénovée de 120 mètres carrés, avec 300 mètres carrés de jardin.

Vous êtes investisseur

  • Bien à cibler : petite surface louée en Pinel, de préférence au 1er étage.
    Villes à prospecter : Saint-Denis, Montreuil (93), Le Perreux-sur-Marne, Nogent-sur-Marne (94).
    Budget à prévoir : 5.400 à 6.000 euros le mètre carré.

Prudence avec le neuf, dont les tarifs s’emballent en Ile-de-France, alors même que le recentrage du Pinel devrait y faire affluer les investisseurs. On pourra viser Saint-Denis, qui profitera des Jeux olympiques 2024, mais dont la cote est stable, selon le site Trouver-un-logement-neuf.com. Tarif : 250.000 euros pour un deux-pièces, tel ce 46 mètres carrés au 1er étage d’un programme de la rue Marcel-Sembat. « Soit 90.000 euros de moins que pour la même surface, à Paris, rue de la Chapelle », souligne Mathieu Mars, directeur associé de l’Institut du patrimoine. Pour une rentabilité proche, en tenant compte du loyer plafonné, de 3,6%.

On peut faire mieux à Montreuil, où ce 38 mètres carrés de La Closerie 104, rue de Rosny, vendu 230.000 euros, versera 4%. Les plus patients privilégieront Nogent-sur Marne, où une gare de la ligne 15 Est est attendue sous dix ans. Rue André-Pontier, ce trois-pièces à rénover de 48 mètres carrés s’est négocié à 255.000 euros. Quant à l’investissement en parking, il présente plus de potentiel qu’à Paris. « A Val-de-Fontenay se croiseront ainsi les lignes 15 Est et 1 », rappelle Charles Gérard, fondateur de Monsieur- Parking. De quoi doper la demande pour les box, payés 15.500 euros et versant 8,5% de rendement.

Les professionnels qui ont participé à notre enquête : Guy Hoquet (Saint-Ouen, Le Kremlin-Bicêtre, Villejuif, Cachan), Espaces atypiques, Groupe Pichet, Coffim, MonsieurParking, Institut du patrimoine, Annie Carrere Immobilier (Nogent-sur-Marne).

Retrouvez l’intégralité du dossier dans Capital de mars 2018