Locataires – Les litiges risquent de se multiplier

Montant et réévaluation du loyer, restitution du dépôt de garantie… Nos conseils pour faire respecter les nouveaux droits créés par la loi Alur.

Ce serait, à en croire le gouvernement,la preuve irréfutable de l’efficacité de ses diverses mesures d’encadrement des loyers, dont la fameuse loi Alur de mars 2014. Mis à part une légère hausse de + 1,1% sur un an à Bordeaux et de + 1% à Marseille, le montant des baux poursuit en effet, selon l’Observatoire Clameur, sa lente décrue dans de nombreuses grandes villes, de – 0,1% à Montpellier à – 0,8% à Nantes, en passant par Strasbourg et Toulouse (– 0,2%). Quant à Paris, après les années de  folle envolée, les loyers n’y bougent quasiment plus (+ 0,1% sur un an).

Mais vous, locataires, les nouveaux droits introduits par ce texte ? Et ceux-ci sont-ils d’ailleurs vraiment respectés par les bailleurs ? Pas si sûr, et notamment dans la capitale, où plusieurs études montrent que près d’un tiers des annonces de location affichent un tarif supérieur aux plafonds de loyer en vigueur. Système de plafonnement qui concernera aussi, rappelons-le, les baux lillois d’ici la fin d’année, grenoblois en 2017, et de pas moins de 412 communes de la petite couronne parisienne d’ici 2018. Motif le plus souvent invoqué par ces propriétaires pour justifier ces déplafonnements : l’application d’un «complément de loyer», prévu par la loi si le logement présente certaines «caractéristiques de confort ou de localisation». Vagues, ces critères à détailler sur le bail laissent libre cours à certains abus, comme dans le cas de ce bailleur du XIIe arrondissement qui, après négociation avec son locataire étudiant, a accepté de diviser par deux, à 50 euros par mois, le surplus exigé du fait de la proximité du métro et des commerces.

«De tels éléments, intrinsèques à la zone, entrent pourtant déjà dans le calcul du loyer plafond, conteste Nassera Hélali, juriste à la Confédération nationale du lo gement (CNL) 75. Il n’avait donc aucun droit d’imposer un tel arrangement.» Mais comme aucune liste des prestations ouvrant droit à complément n’a été établie, pas plus que de grille tarifaire en rapport, le seul recours consiste, dans les trois mois suivant la signature du bail, à solliciter la commission départementale de conciliation. Parmi les 36 cas déjà soumis et relatifs à ce complément (soit 40% des litiges liés à la loi Alur) figure ainsi la terrasse de cet appartement de 30 mètres carrés justifiant, selon son propriétaire, un surplus presque égal à ses 16,7 mètres carrés de superficie multipliés par le loyer plafond local, de 35 euros par mètre carré. Excessif selon la commission, qui a coupé la poire en deux, à 292 euros de supplément mensuel. «En matière de litiges concernant la fixation du loyer, les avis de la commission sont suivis dans 53% des cas», rappelle Sophia Bouzid-Dupenloup, chef du bureau du maintien dans le logement à Paris, rattaché à la préfecture de la région Ile-de-France. En cas de décision trop favorable au bailleur, sachez qu’une action en justice reste possible.

Le montant du bail n’est toutefois pas le seul type de différend auquel la loi Alur s’est attaquée. Prenez la régularisation des charges locatives : le texte a réduit de cinq à trois ans le délai maximal de rappel des arriérés, sans pour autant en simplifier le décompte. C’est ainsi que, si le gardien d’une résidence s’occupe de l’entretien des parties communes et de l’évacuation des poubelles, 75% de son salaire pourra être répercuté. Part abaissée à 40% si cette même personne ne gère qu’une des deux tâches. Et l’équation se complique encore quand on sait qu’en cas d’arrêt de travail du gardien le locataire devra supporter son salaire, indemnisation Sécu déduite, et celui de son remplaçant… «Comprendre qui doit quoi reste complexe», confirme Hé lène Le Gall, directrice générale de l’Adil 75. C’est pourquoi la loi Alur a allongé de un à six mois la période de mise à disposition des pièces justificatives de la régularisation. En cas d’abus, sachez que l’envoi d’une lettre d’avocat suffit souvent à obtenir gain de cause. C’est ce qu’a tenté, avec succès, cette locataire lyonnaise, qui s’était vu ré- clamer à son départ 5 000 euros d’arriérés au titre de dépenses de conciergerie et de location du compteur d’électricité. Une facture totalement injustifiée, car non pré- vue dans le contrat de location…

Dernier abus de la part des bailleurs : la non-restitution, dans les deux mois suivant la sortie des murs, du dépôt de garantie. Là aussi, la loi Alur a voulu mettre le holà, en créant une pénalité de 10% du loyer par mois de retard. Une mesure apparemment insuffisante. «Il a fallu que j’envoie une lettre recommandée pour récupérer les 1 200 euros d’un de mes clients», assure Hélène Leleu, avocate de Chanon & Leleu Associés, à Lyon. Le coup du retard n’est pas la seule entourloupe. «Les devis de remise en état sont souvent gonflés, déplore Marion Plateel, juriste à la CNL. Le souci, c’est qu’il incombe au locataire de prouver que les travaux n’ont pas été exécutés !» Et si cette Parisienne de 38 ans a ré- cupéré, via une mise en demeure, les 600 euros prélevés sans même un devis pour la remise en état d’une porte de douche, manquent encore 400 euros retenus pour changer les plaques de cuisson. Pour limiter ce genre de désagréments, faites jouer une autre disposition de la loi Alur qui, depuis le 1er juin dernier, incite à annexer une grille de vétusté à l’état des lieux. Celle-ci devra préciser la durée de vie de chaque équipement ainsi que les coefficients de vétusté à appliquer. De quoi être sûr de ne payer qu’en cas de casse et non de simple usure du temps !

Retrouvez l’intégralité de l’article dans le magazine Capital de septembre 2016.