Création d’un bail “mobilité”, retour des pénalités de retard de loyers… Analyse de la loi Elan, plutôt favorable aux bailleurs.

En arrière toute ! Alors que la loi Alur, votée voici quatre ans, avait pris fait et cause pour les locataires, le nouveau texte sur le logement, baptisé Elan, va ravir les bailleurs. Encadrement des loyers mis à part (à la portée d’ailleurs réduite), les diverses mesures qu’il prévoit leur donneront en effet plus de marge de manoeuvre. “Pour les locataires, cela pourrait se traduire par moins de sécurité”, regrette Eddie Jacquemart, président de La Confédération nationale du logement (CNL). Revue de détail des principaux points encore en discussion et de leurs conséquences probables, que vous soyez d’un bord… ou de l’autre.

Le retour du plafonnement des loyers, du moins à Paris

  • Côté bailleur :

Pour les propriétaires parisiens et lillois, la liberté n’aura duré qu’un temps. Le plafonnement des loyers, annulé par la justice en 2017, devrait en effet être rétabli par la loi Elan, selon les mêmes grandes lignes : interdiction, pour tous les nouveaux baux signés, de dépasser un loyer plafond, de 20% supérieur au tarif médian du secteur, sauf si le logement présente des caractéristiques exceptionnelles, auquel cas un complément de loyer pourra être facturé. Comme sa précédente version, ce plafonnement ne concernera que les zones en déficit d’offres locatives. Il ne pourrait toutefois s’appliquer que dans une seule ville, et pas à l’échelle de l’agglomération entière. Par ailleurs, la mesure ne serait prise qu’à titre expérimental, durant cinq ans, et à l’initiative des mairies. Celle de Paris a déjà annoncé sa volonté d’y recourir, avant fin 2018.

Gare enfin aux contrevenants : en plus de devoir rembourser le trop-perçu, les particuliers bailleurs qui ne se conformeraient pas au plafond écoperont de 5.000 euros d’amende. Aucune sanction n’avait jusqu’ici été prévue et très peu de locataires s’étaient tournés vers la justice. En attendant, n’oubliez pas qu’en zone tendue les baux restent soumis au dispositif d’encadrement qui interdit, entre deux locations et sauf gros travaux, d’augmenter le loyer de plus que leur indice de révision, soit 1,25% mi-2018.

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  • Côté locataire :

Le rétablissement de la mesure sera un bol d’oxygène bienvenu, du moins à Paris, où les loyers sont, selon l’Olap, repartis de 0,8% à la hausse en 2017. A peine six mois après l’annulation du plafonnement, seules 48% des annonces de location étaient conformes à l’ancien plafond en vigueur, contre 61% un an plus tôt, selon l’association CLCV. Pour un surcoût moyen de 128 euros par mois, soit 1.536 euros par an… Des dépassements d’autant plus fréquents que la taille de l’appartement est réduite.

Les locataires concernés devraient toutefois être confrontés aux mêmes abus, les prestations susceptibles de justifier un “complément de loyer” n’étant pas plus définies par la nouvelle loi. Charge à eux de le contester, dans les trois mois suivant la signature du bail. Il se pourrait, enfin, que la validité juridique du dispositif soit une nouvelle fois contestée. “Il est basé sur le volontariat des élus locaux, ce qui pourrait créer une disparité de traitement entre territoires”, explique David Rodrigues, juriste chargé du logement au sein de la CLCV. >

Un nouveau type de bail, plus précaire, sera créé

  • Côté bailleur :

Neuf mois, et auprès des seuls étudiants : voilà la durée minimale de location à laquelle un bailleur devait jusqu’ici s’engager, et durant laquelle il ne pouvait récupérer son logement. Cette période passera à un mois seulement avec le nouveau bail mobilité, dédié aux personnes en formation professionnelle, en études supérieures, en contrat d’apprentissage, en stage, en service civique, en mission temporaire ou encore en mutation professionnelle. Un contrat valable pour les seuls meublés, et qui vient donc compléter la gamme de baux disponibles (lire notre tableau ci-dessous). Le gouvernement entend ainsi convaincre les propriétaires de remettre sur le marché leurs logements inoccupés. Ce bail pourrait en effet devenir un mode de location pérenne pour les meublés des grandes villes ou proches des gares, par exemple.

Il permettra aussi de faire de la location de relativement courte durée, sans pour autant solliciter un changement d’usage, une lourde procédure désormais obligatoire pour qui entend faire de la location touristique de type Airbnb. Ce, alors même que la loi Elan renforce les sanctions en vigueur, en prévoyant 5.000 euros d’amende contre les loueurs de meublés “touristiques” qui ne s’enregistreraient pas en mairie. Attention : si vous recourez à ce nouveau bail, ne pensez pas louer à prix d’or. Il sera, comme les autres, soumis au plafonnement des loyers dans les villes qui le pratiquent, ainsi qu’à l’encadrement prévu à la relocation.

(1) 1 mois dans les zones tendues, 3 mois ailleurs. (2) Maximum de 10 mois.
  • Côté locataire :

Étudiants en stage ou dont les études durent moins d’une année scolaire, travailleurs saisonniers… ce type de bail pourra correspondre à de réels besoins. Il faudra toutefois justifier de son statut à la signature, à l’aide d’une convention de formation, d’un contrat d’apprentissage, etc. Cette formalité mise à part, le contrat sera flexible, la résiliation pouvant intervenir à tout moment, avec un préavis d’un mois. Il sera aussi peu coûteux, car le bailleur ne pourra pas solliciter de dépôt de garantie et devra recourir à la caution publique Visale (lire plus bas).

Attention, ce bail ne sera pas renouvelable, sauf par avenant, et dans la limite globale de dix mois. Si vous souhaitez, au terme, rester dans le logement, il faudra basculer vers un contrat de meublé classique. Enfin, en cas d’abus, se défendre n’aura rien d’évident. “La commission départementale de conciliation ne sera pas compétente pour ce type de bail. Il faudra donc aller directement en justice, sans phase amiable”, déplore Eddie Jacquemart, de La Confédération nationale du logement.

En cas de retard de paiement, des pénalités seront appliquées

  • Côté bailleur :

Avec la loi Alur, il était devenu impossible aux propriétaires d’exiger des pénalités en cas de retard de paiement de loyer. Moins de cinq ans plus tard, voilà que la loi Elan réintroduit ce droit ! Ces pénalités seront dues dès le premier jour de retard, à hauteur de 10% du loyer. Bien sûr, il faudra prévoir dans la rédaction du bail une telle sanction pour pouvoir l’appliquer. Les propriétaires pourraient aussi être en droit de facturer à leur locataire les frais de relance, dès la deuxième injonction. Mais s’il s’agit de fidéliser les occupants, mieux vaudra restreindre l’usage de telles pénalités…

  • Côté locataire :

Cela n’a rien d’une bonne nouvelle. En cas de souci, il n’y aura pas d’autre choix que de négocier avec son propriétaire, ou de solliciter la commission départementale de conciliation. Pour ne rien arranger, les locataires pourraient avoir à faire face au rallongement du délai de préavis à respecter dans les zones tendues, qui passe de un à deux mois, hors cas de force majeure (perte d’emploi, mutation professionnelle, etc.). En parallèle, ce même délai devrait tout de même être réduit de trois à deux mois dans les zones non tendues.

Des formalités administratives toujours plus numériques

  • Côté bailleur :

La même mention manuscrite recopiée en deux, voire, pour un couple de locataires, en quatre exemplaires ! Voilà ce que les bailleurs devaient jusqu’ici prévoir, lorsque les parents se portaient caution solidaire pour leurs enfants. La nouvelle loi admet désormais que ces garants se contentent d’apposer leur signature au bas du texte de caution, ou en valident une version électronique. La mesure pourrait au passage éviter quelques déconvenues, certaines cautions profitant de mentions mal recopiées pour évoquer un vice de forme et s’exonérer de leurs responsabilités.

Ce n’est pas tout : les diagnostics à annexer au bail (on en compte cinq, dont le dernier, dans les zones concernées, sur le risque radon), ainsi que les extraits du règlement de copropriété, pourront être communiqués en format numérique.

  • Côté locataire :

Certes, la mesure évitera de longs échanges ou même des déplacements aux garants géographiquement éloignés du lieu de location. Mais il leur faudra être attentifs au moment de signer le bail. “Cette dématérialisation pourrait limiter la prise de conscience, chez les cautions, de la portée de leur engagement”, alerte David Rodrigues, à la CLCV. Rappelons en effet que le garant désigné reste redevable des loyers et des éventuelles dégradations, même après le départ du locataire. A noter : la loi devrait autoriser le locataire à recevoir, sur demande, les diagnostics en version papier.

Une caution publique enfin efficace ?

Loca-pass, Pass-GRL ou GUL : on ne compte plus les garanties de loyers impayés imaginées par les pouvoirs publics pour les locataires fragiles ou dépourvus de cautions. La dernière version, baptisée Visale et lancée fin mai 2018, sera-t-elle un succès ? Reconnaissons qu’elle cumule quelques avantages, notamment celui de couvrir un large public allant de tous les moins de 30 ans jusqu’aux salariés en mobilité professionnelle, quel que soit leur âge. Si le montant de loyer garanti n’a pas varié (1.500 euros par mois charges comprises en Ile-de-France, 1.300 euros en province), la couverture, elle, s’étend désormais à 36 mois d’impayés au total, durant toute la durée du bail.

“Auparavant, la garantie n’était valable que les trois premières années suivant la signature”, rappelle Lucie Cahn, directrice générale de l’Apagl (Association pour l’accès aux garanties locatives), organisme en charge de Visale au sein d’Action Logement. Un service complet a aussi été prévu, allant de l’évaluation de la solvabilité d’un locataire au recouvrement et, si besoin, à l’expulsion. Un bémol : la garantie ne couvre toujours pas les éventuelles dégradations. Certains bailleurs pourraient donc être tentés d’en rester à la classique caution solidaire.

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