Des fichiers immobiliers toujours plus complets
Valeur réelle des logements, loyers perçus et même charges déductibles sont étroitement scrutés par le fisc. Et la création de l’IFI ne va pas inverser la tendance.
S’il est un domaine dans lequel l’exploitation intensive de fichiers devrait à terme compenser la baisse régulière des effectifs de contrôle, c’est bien le logement ! Notaires, experts-comptables, agents immobiliers quand ce ne sont pas les contribuables eux-mêmes : on ne compte plus les fournisseurs de données en la matière. « Le “data mining” et le recoupement de registres immobiliers par le fisc se développent », confirme ainsi Alain Marsaudon, avocat spécialisé. Il faut dire qu’avec le recentrage de l’ex-ISF sur la pierre, l’enjeu est d’importance. Tour d’horizon de ces bases de données, et de la manière qu’a le fisc de s’en servir.
Les fichiers font ressortir les biens sous-évalués de 20%
Vous venez de payer votre dernière acquisition bien au-dessous des prix du marché ? Ne vous réjouissez pas trop vite de cette bonne affaire, qui pourrait vous valoir… un redressement. Car, même si vous êtes de bonne foi, le fisc, systématiquement informé de ces ventes via le service de publicité foncière, pourra juger que vous n’avez pas suffisamment réglé de droits d’enregistrement en regard des valeurs moyennes du secteur, et se considérer en droit de revoir l’assiette. Un écart de 15 à 20% suffit à déclencher le processus. Pour l’établir, les contrôleurs se baseront principalement sur le fichier des enregistrements, expurgé de toute donnée nominative. « Ils pourront aussi recourir à Majic III, une base qui recense toutes les indications cadastrales », expliquent Steve Jakubowski et David Janiaud, avocats au sein du cabinet Picovschi.
Autant de fichiers qui servent aussi à surveiller les valeurs déclarées lors d’un héritage, souvent au-dessous de la réalité. « Une déclaration de succession sur deux pourrait être revue, confirme Thierry Ben Samoun, avocat spécialisé et ancien inspecteur des impôts. Or, cela permet souvent au fisc d’envoyer un correctif largement en sa faveur ! » Et il y a fort à parier que ces mêmes registres tourneront à plein régime pour vérifier que vous payez le bon montant d’IFI, le successeur de l’ISF. « Les redevables de province devront plus s’inquiéter que ceux de Saint-Germain-des-Prés, qui sont noyés dans la masse », poursuivent Steve Jakubowski et David Janiaud.
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Gare aux excès de déficit foncier, surveillés de près
Certes, les contrôles ne sont pas systématiques, mais les agents du fisc voient toujours d’un mauvais œil les bailleurs affichant un déficit foncier, cette situation dans laquelle les charges déductibles déclarées (intérêts d’emprunt, travaux, etc.), et dans certains cas, l’amortissement du bien, viennent non seulement effacer la totalité des loyers encaissés, mais aussi les autres types de revenus perçus par ailleurs. Dans le cas des loueurs en meublés professionnels (LMP, souvent des retraités à la tête d’un ou deux biens, puisque 23.000 euros de revenus annuels suffisent pour accéder à ce statut), il ne se privera alors pas de recourir au fichier des écritures comptables (FEC). Obligatoire depuis 2014, cette base de données dématérialisée est en effet beaucoup plus pratique que les anciens livres de comptes, aux dizaines de pages à éplucher… N’en déduisez pas pour autant que le fisc néglige les bonnes vieilles méthodes, comme l’envoi d’un questionnaire aux nouveaux locataires d’un appartement, où sont demandés le montant du loyer et des charges, la superficie et l’état du bien, etc. « Répondre n’est jamais obligatoire, mais beaucoup d’occupants le font », assure Isabelle Arpaïa, avocate spécialisée.
Quant aux bailleurs recourant de manière effrénée aux travaux déductibles pour raboter les loyers imposables, ils verront sans doute Bercy exercer son droit de communication auprès des magasins ayant fourni le matériel. « Une mésaventure arrivée à l’un de mes clients, qui avait déclaré pour 150.000 euros de dépenses dans une grande enseigne de bricolage », assure Marc Uzan, avocat spécialisé. Le fisc vérifiera, notamment, que ces frais correspondent bien à des travaux d’entretien (effectivement déductibles des loyers) et non d’amélioration (déductibles de la plus-value imposable, mais aucunement des loyers…).
Les bases cadastrales sont régulièrement revues
Les 80% de la population exonérés, d’ici à 2020, de taxe d’habitation, ne s’en soucieront sans doute pas. Mais force est de constater que le fisc multiplie les efforts pour améliorer les bases locatives, ces fichiers de la valeur des logements qui, en appliquant le taux d’imposition décidé par les collectivités locales, permettent de calculer taxe foncière et d’habitation. C’est ainsi que les services fiscaux de l’Isère ont lancé le 27 novembre dernier une campagne de mise à jour de ces bases cadastrales, pour accompagner les maires dans leurs propositions de réévaluation. « Le but est de rattraper le retard et de fiabiliser ensemble les valeurs locatives, de manière à assurer l’équité des citoyens devant l’impôt », explique Philippe Leray, directeur des finances publiques du département.
C’est ainsi que les ménages du secteur vivant par exemple dans une grange intégralement refaite, sans que leur taxe ne se soit adaptée à ce nouvel usage, auront du souci à se faire. A ce petit jeu, d’ailleurs, tout est bon, depuis l’emploi de Google Earth pour repérer piscine ou véranda jusqu’aux enquêtes de proximité. « Cela nourrit les faisceaux d’indices dans le cadre d’une revalorisation », assure Isabelle Arpaïa, avocate spécialisée et ex-inspectrice des impôts.
Les directeurs d’agence bancaire ont certaines réunions dont ils n’iront pas se vanter devant vous. Certains rencontrent en effet régulièrement des inspecteurs du Trésor, histoire de leur communiquer, souvent via un simple fichier au format Excel, la liste des transactions immobilières leur paraissant suspectes. Une manière, pour eux, de répondre au droit de communication du fisc, mais aussi de s’acquitter de leurs responsabilités dans la lutte contre le blanchiment d’argent, dont ils relèvent dans le cadre du service de renseignement Tracfin. Même les agents immobiliers, accusés de négligence en la matière l’an passé, s’y mettent sérieusement. « L’acquisition d’un appartement de 2 millions d’euros par un jeune homme de 24 ans, et réalisée quasiment sans emprunt, a été récemment signalée », révèle ainsi Jean-Marc Torrollion, président de la Fnaim. Ces alertes motivent ensuite, le plus souvent, une procédure pénale. « Mais dans ce genre de cas, un contrôle fiscal est aussi enclenché », poursuit-il.
Comment se défendre
Si jamais le fisc trouve à redire sur la valeur d’un logement reçu en héritage, ou soumis à l’IFI, le mieux sera de le prendre à son propre jeu, en soulignant que votre bien est en moins bon état, ou ne bénéficie pas de la même exposition que les trois ou quatre références comparables fournies par les inspecteurs. « Rien qu’au premier contact, j’ai déjà raboté de 90.000 euros les 427.500 euros de redressement au titre des droits d’enregistrement, adressés à l’héritière d’une maison au Lavandou », assure l’avocat Thierry Ben Samoun, qui espère réduire encore plus la note. Sinon, même si peu d’avocats dévoilent leurs trucs, l’autre solution est de traquer le vice de forme, notamment quant aux délais de procédure. « Cela fonctionne dans un cas sur cinq », assure Marc Uzan.
5 bases de données immobilières utilisées par l’administration
Retrouvez l’intégralité de l’enquête dans le magazine Capital de février 2019 et en ligne sur le site de Capital.fr.
Retrouvez aussi l’enquête dédiée aux locataires, dans le numéro de mars.