Alors que la cote a bondi de 10% en un an, dénicher une bonne affaire dans la capitale n’a rien d’évident. Constat valable pour les grandes surfaces, que les familles, revenues sur le marché en 2017, se disputent après la revente d’un premier bien. Et pour les logements sans défaut, parfois cédés sans qu’une annonce soit passée. Seuls les investisseurs pourraient tirer leur épingle du jeu : l’annulation de l’encadrement des loyers leur redonne des marges de manœuvre, tandis que le contrôle renforcé des locations de type Airbnb et l’instauration de l’impôt sur la fortune immobilière pourraient remettre sur le marché des petites surfaces bien placées. Mais il faudra alors miser au moins 10.000 euros le mètre carré, la nouvelle norme pour ces produits, selon une étude du réseau Guy Hoquet sur les chambres de bonne.

Acheter à Paris : Prix, budget et quartiers à prospecter selon votre profil

Vous êtes primo-accédant

  • Bien à cibler : deux-pièces de 30 mètres carrés, en étage élevé dans un immeuble XIXè siècle sans ascenseur, ou en étage médian dans un immeuble avec ascenseur.
    Secteurs à prospecter : Goncourt-Voltaire (XIè), bassin de la Villette (XIXè), Daumesnil (XIIè), Epinettes (XVIIè), Guy- Môquet (XVIIIè).
    Budget à prévoir : 250.000 à 330.000 euros.

Pour ceux qui hésitent à franchir le périphérique, les secteurs les plus populaires recèlent des opportunités. C’est le cas des Epinettes, dans le XVIIè arrondissement, en lisière du nouveau palais de justice. « L’arrivée mi-2020 de la ligne 14 à la porte de Clichy bénéficiera au quartier, qui n’a pas vraiment décollé », assure Stéphane Meignant, de Côté Acheteur. Il reste ainsi possible de s’y loger à près de 8.500 euros le mètre carré. Rue Lantiez, ce deux-pièces de 30 mètres carrés, au premier étage, vient ainsi de partir à 255.000 euros. Bien sûr, quelques quartiers plus centraux tels Goncourt, avec les travaux annoncés de la station de métro, ou le nord du XIè, vers Père-Lachaise, ne sont pas à négliger. « La clientèle de ce dernier secteur change vite », souligne Jérôme Kent, chasseur d’appartements affilié à Homeleo. Elle y trouve des tarifs encore inférieurs à 9.500 euros le mètre carré, à l’image de ce deux-pièces de 34 mètres carrés, rue Basfroi, monnayé à 310.000 euros.

Mais le meilleur potentiel est à chercher au nord du bassin de la Villette, près de la Cité des sciences (XIXè), où ouvrent des restaurants branchés alors que les petites surfaces s’y négocient aux environs de 8.000 euros le mètre carré. A l’inverse, l’afflux d’une clientèle à fort pouvoir d’achat a déjà trop fait enfler la facture vers Notre-Dame-de-Lorette (IXè). Rue Rodier, un analyste financier a même déboursé 645.000 euros pour un 56 mètres carrés (soit 11.520 euros le mètre carré). Rappelons enfin que, sur critères de revenus, il est possible de bénéficier du prêt Paris Logement, gratuit, d’un montant maximal de 39.600 euros pour les ménages de deux personnes et plus.

Vous êtes secundo-accédant

  • Bien à cibler : quatre-pièces avec ascenseur, en étage élevé, bonne école à proximité.
    Secteurs à prospecter : Roquette-Père-Lachaise (XIè), Jean-Baptiste-Say et Janson-de-Sailly, Auteuil (XVIè), sud du XIVè et du XVè.
    Budget à prévoir : 800.000 euros à 1,3 million d’euros.

Les déjà propriétaires ont le sourire : la valeur des petites surfaces qu’ils occupent a relativement plus enflé que celle des grandes surfaces qu’ils convoitent. De quoi, avec la baisse des taux d’intérêt, doper leur pouvoir d’achat. « Cela explique que les ventes supérieures au million d’euros soient désormais fréquentes », note Nathalie Naccache, de Century 21 Fortis Immo. Forte activité notamment près des bonnes écoles, par exemple dans le XVIIè arrondissement, où cette famille a déboursé 1,44 million d’euros pour un six-pièces de 140 mètres carrés sur la place Saint-Ferdinand.

C’est plus dur pour les ménages ne souhaitant pas franchir le seuil symbolique du million d’euros, qui prospectent le sud des XIVè, XVè et XVIè arrondissements. Exemple rue Bezout, à Alésia, avec ce 84 mètres carrés présentant parquet, moulures et cheminée, et monnayé à 820.000 euros. Les secteurs Lourmel et Balard (XVè) offrent aussi des quatre-pièces de qualité entre 8.500 et 9.000 euros le mètre carré, même si la cote enfle vite près des écoles comme Jeannine-Manuel, rue du Théâtre, ou l’Ecole normale catholique, rue Blomet. Dans les beaux quartiers, la solution est de se résoudre au premier étage. Ce qu’a fait un jeune couple attendant un bébé, ayant cédé son deux-pièces pour investir dans un 100 mètres carrés près du parc Monceau, sur l’avenue de Villiers, payé 955.000 euros.

Vous êtes investisseur

  • Bien à cibler : studio, 20 mètres carrés, beaucoup de travaux.
    Secteurs à prospecter : Saint-Maur-Père-Lachaise (XIè), Jules-Joffrin-Marcadet Poissonniers (XVIIIè), Crimée-Ourcq (XIXè).
    Budget à prévoir : 180.000 à 220.000 euros.

Parier sur la location touristique sans en respecter les règles devient risqué. La mairie augmente en effet le nombre de ses contrôleurs, et les condamnations déjà prononcées dépassent le million d’euros. Rappelons qu’un numéro d’immatriculation est désormais obligatoire sur les annonces, et qu’il servira à vérifier que le seuil des 120 jours au-delà duquel une autorisation de changement d’usage sera inévitable n’est pas dépassé… Bref, mieux vaudra s’en remettre à la location traditionnelle.

Quelques opportunités à moins de 10.000 euros le mètre carré subsistent vers République, Voltaire ou Saint-Ambroise. Au métro Saint-Maur, une ancienne loge de gardien de 15 mètres carrés est ainsi partie à 125.000 euros, avant 15.000 euros de rénovation. Rue du Chemin-Vert, ce 32 mètres carrés au troisième étage avec ascenseur a, lui, coûté 315.000 euros. Attention, le rendement est souvent inférieur à 3%. Enfin, pour les budgets serrés, priorité aux parkings, vendus 50.000 euros vers la rue des Saints-Pères (soit 4,8% de rendement), mais 23.000 euros pour un box au quatrième sous-sol, à Belleville (6,3%). Soyez sélectif, le réseau Guy Hoquet chiffrant à 30% le repli de la demande à la suite des restrictions de circulation.

Les professionnels qui ont participé à notre enquête : Century 21 Fortis Immo (Ier, IIè, IIIè), Century 21 République, Barnes XVIè, Espaces Atypiques, chasseurs immobiliers partenaires Homeleo (Guireg Séité, Jérôme Kent), Laforêt Alésia Paris XIVè, Junot (IIIè, IVè, VIè, IXè, Xè, XVIè, XVIIè et XVIIIè), Côté Acheteur, Monsieur Parking.

Retrouvez l’intégralité du dossier dans le Capital de mars 2018