Plus de 10 200 euros le mètre carré à Paris, plus de 4 950 euros en petite couronne et plus de 3 070 euros en grande couronne. En dépit de ces nouveaux records de prix enregistrés fin 2019, de bonnes affaires restent possibles. Dans la capitale, et malgré une réglementation contraignante, il faudra viser la location meublée ainsi que les parkings. Et, au-delà du périphérique, miser sur les effets cumulés du Grand Paris et des Jeux olympiques de 2024, qui devraient faire décoller la cote des adresses près des 69 nouvelles gares prévues, y compris dans le neuf », rappelle Frédéric Jaubert, directeur associé de Paris Seine Immobilier. Reste que celle-ci ne dépasse guère 2,5% dans les quartiers centraux, et 4,5% ailleurs. Ce 22 mètres carrés, avenue de Clichy, vendu 189 000 euros avant une rénovation nécessitant 1000 euros par mètre carré, ne rapportera ainsi que 4,3%. Quelques exceptions, toutefois, dans les quartiers populaires, comme la Goutte d’Or, qui semble enfin en voie de mutation. «Certains rez-de chaussée partent à 8 000 euros le mètre carré», assure Brice Moyse, d’Immopolis. Idem à La Chapelle, toujours dans le XVIIIe arrondissement, où le mètre carré, parfois cédé à 7000 euros, laisse espérer 6% de rendement Mais mieux vaudra explorer des pistes alternatives, comme les par kings. A condition d’être sélectif.

Si les zones ouest et centre sont prisées, ainsi que le XVII près du nouveau Palais de justice, à l’inverse, la demande est moins forte dans les arrondissements est (XIe au XIII). Ainsi que dans les XIXe et XX, aux nombreuses places vacantes. La rentabilité grimpe parfois à 8,5%, comme pour ces par kings de la rue du Pôle-Nord, dans le XVIII, vendus 14000 euros. Dans le centre, où le budget est au moins le double, l’idéal est de transfor mer la place en trois ou quatre emplacements pour motos. De quoi doper le loyer d’au moins 50%. Côté murs de commerces, il faudra prendre des risques. «Les meilleurs emplacements n’offrent que peu de rentabilité», rappelle Elvire Gallaine, directrice commerciale du cabinet Coysevox. Et si elle varie de 3% rue des Abbesses à 3,5% rue du Commerce, elle grimpe à 7% rue Ordener, dans le XVIII, ou rue de Crimée, dans le XIX. Ceux qui sont prêts à franchir le périphérique viseront Vitry- sur-Seine, qui comptera deux gares sur la ligne 15. «Le mètre carré vaut parfois moins de 3000 euros», assure Guillaume Varnier, directeur de L’Immobilière du Grand Paris.

Retrouvez l’intégralité du dossier dans le Capital de mars 2020.