Dans la capitale, il y a d’abord les bailleurs qui se plient au plafonnement des loyers, institué en août 2015. Rue Orfila (XX° arrondissement), ce couple a ainsi raboté de 1020 à 945 euros les revenus de son deux-pièces de 34 mètres carrés, acheté 295 000 euros. Pour un rendement passé de 4,1 à 3,8%. Et puis, il y a ceux qui cherchent à tout prix à y échapper. «Rien qu’en 2016 dans nos agences, près de 10% des bailleurs auraient basculé à la location de courte durée», estime Fabrice Abraham, directeur général du réseau Guy Hoquet.

Rien de plus rentable en effet que cette formule, aux baux déplafonnés. Rue Muller, dans le XVIII°, ce 23,5 mètres carrés en rez-de-chaussée, avec sous-sol aménagé de 30 mètres carrés, se loue au moins 100 euros la nuitée. Pour un rendement, rapporté à son prix de 235000 euros, variant de 10 à 17% selon les mois ! Rappelons qu’une telle activité nécessite de racheter des titres de commercialité. «Ce qui explique que les boutiques sur rue, aménagées en appartement, se vendent vite», note Marine Khlat, de l’Immobilier parisien.

En plus d’AirBnB, les investisseurs parisiens creusent désormais le filon des caves, louées comme espaces de stockage via des plates-formes. Rue Salneuve (XVII°), les 9 mètres carrés de celle-ci, achetée 10500 euros, rapportent 90 euros par mois, soit 10,2%. Les parkings versent un peu moins. Ce lot de onze emplacements, rue de l’Abbé-Groult (XVo), négocié 195000 euros, affiche ainsi 7,7% de rendement global. Du côté de la location classique, les rentabilités pâtissent de la hausse actuelle des prix, et il ne faut pas s’attendre à plus de 3 à 5% dans les coins cotés, comme aux Abbesses.

Pour faire mieux, direction les quartiers populaires, comme la Goutte d’or, qui sert 5 à 7% de rendement. «Mais avec un risque devacance locative», rappelle Brice Moyse, d’Immopolis. La formule du meublé à l’année offre un bon compromis. Ce deux-pièces de 28 mètres carrés, rue de l’Assomption (XVI°), loué835 euros envide, passera à935 euros en meublé. «Soit, pour un prix de 219 000 euros, plus 35000 euros de travaux, une rentabilité dopée de 3,9 à 4,4%», calcule Arnaud de Roquefeuil, de la société Manestel.

Dernière astuce : viser les biens occupés, donc décotés. Rue Lamartine (IX°), c’était le cas de ce 10 mètres carrés, cédé à 80 000 euros. Loué 406 euros parmois, il rapporte 6,1%. Dans le neuf, les promoteurs en sont, eux, amenés à promettre des loyers garantis! Comme pour ce 42,60 mètres carrés du programme Dédicace, porte d’Orléans (XIV°). Vendu 489 000 euros, parking inclus, il se louera 1300 euros par mois, pour 3,2% de rentabilité.


Retrouvez l’intégralité de l’article dans Capital n°303, de février 2017